Galeria Karstadt Kaufhof prüft 33 seiner noch 83 Filialen auf Rentabilität. Hinter dieser Zahl verbirgt sich weit mehr als eine weitere Handelskrise: Die Entscheidungen werden zum Testfall für Vermieter, Kommunen und die Zukunft deutscher Innenstädte.

Die Ausgangslage: Galeria zwischen Sanierung und Strukturwandel

Nach der dritten Insolvenz binnen vier Jahren steht Galeria erneut vor tiefgreifenden Einschnitten. Anfang 2024 übernahmen die US-Investmentgesellschaft NRDC und eine Beteiligungsgesellschaft von Bernd Beetz das Unternehmen. Trotz der Schließung von neun Standorten im Sommer 2024 beschäftigt Galeria weiterhin rund 12.000 Menschen. Nun stehen 33 weitere Filialen auf dem Prüfstand. Die Kriterien: Mietbelastung, Ertragskraft, Verhandlungsspielraum bei Mieten und Flächen sowie mögliche Umzüge.

Die aktuelle Situation ist symptomatisch für den Strukturwandel im deutschen Einzelhandel. Während Onlinehandel und verändertes Konsumverhalten den stationären Handel unter Druck setzen, geraten insbesondere großflächige Warenhäuser in eine schwierige Lage. Die Insolvenz von Galeria ist daher nicht nur ein unternehmensspezifisches Problem, sondern ein Spiegelbild der Herausforderungen, vor denen viele Innenstädte stehen.

Prüfkriterien: Wirtschaftlichkeit und Verhandlungsspielräume

Im Zentrum der Prüfung stehen die Wirtschaftlichkeit der Standorte und die Belastung durch Mieten. Galeria verhandelt mit Vermietern über Mietsenkungen und Flächenanpassungen. Auch Umzüge innerhalb der Städte werden erwogen, falls kleinere Flächen wirtschaftlicher erscheinen. Die Gespräche sind für alle Beteiligten anspruchsvoll: Vermieter müssen abwägen, wie weit sie Galeria entgegenkommen, ohne eigene Kalkulationen zu gefährden. Für die Städte geht es um die Zukunft zentraler Immobilien und die Vermeidung von Leerstand.

Die Ertragskraft der einzelnen Filialen ist dabei ein entscheidender Faktor. Standorte, die trotz hoher Mieten oder großer Flächen keine ausreichenden Umsätze erzielen, stehen besonders im Fokus. Gleichzeitig eröffnet die Bereitschaft der Vermieter zu Zugeständnissen die Chance, Standorte zu erhalten und Leerstand zu vermeiden. Die Verhandlungen sind daher ein Balanceakt zwischen kurzfristigen Einnahmen und langfristiger Standortentwicklung.

Städte im Fokus: Warnung vor Abwärtsspiralen

Der Deutsche Städtetag fordert eine frühzeitige Einbindung der Kommunen in die Gespräche. Die Sorge: Bleiben große Flächen in zentraler Lage längere Zeit ungenutzt, drohen Abwärtsspiralen für ganze Innenstadtbereiche. Leerstand zieht weiteren Leerstand nach sich, das Umfeld verliert an Attraktivität für Handel, Gastronomie und Besucher. Die Kommunen stehen vor der Aufgabe, gemeinsam mit Eigentümern und Investoren tragfähige Nachnutzungskonzepte zu entwickeln.

Die Folgen eines längeren Leerstands sind vielfältig. Neben dem wirtschaftlichen Schaden für Eigentümer und Kommunen leidet auch das soziale Gefüge der Städte. Die Attraktivität der Innenstadt als Treffpunkt und Erlebnisraum nimmt ab, was wiederum Auswirkungen auf andere Branchen und die Lebensqualität hat. Daher ist die frühzeitige Entwicklung von Nachnutzungskonzepten entscheidend, um negative Kettenreaktionen zu verhindern.

Vermieter zwischen Risiko und Chance

Für die Eigentümer der Immobilien ist die Situation ambivalent. Einerseits droht bei einer Schließung der Filiale ein erheblicher Wertverlust, da großflächige Einzelhandelsimmobilien schwer neu zu vermieten sind. Andererseits eröffnet die Krise die Möglichkeit, gemeinsam mit Städten und Investoren neue Nutzungskonzepte zu erproben. Die Bereitschaft, bei Mieten und Flächen flexibel zu verhandeln, wird zum entscheidenden Faktor für die Zukunft der Objekte.

Vermieter stehen vor der Herausforderung, ihre Immobilien zukunftsfähig zu machen. Die Anpassung an neue Nutzungskonzepte kann mit erheblichen Investitionen verbunden sein, bietet aber auch die Chance, den Wert der Immobilie langfristig zu sichern. Die Zusammenarbeit mit Kommunen und potenziellen Nutzern wird dabei immer wichtiger, um tragfähige Lösungen zu entwickeln.

Neue Nutzungskonzepte: Vielfalt statt Monostruktur

Die Diskussion um die Folgenutzung der Flächen rückt gemischte Nutzungskonzepte in den Mittelpunkt. Reine Einzelhandelslösungen gelten vielerorts als überholt. Stattdessen werden Kombinationen aus Wohnen, Büros, Bildungseinrichtungen, Gesundheitsdienstleistungen, Gastronomie und kleinteiligem Handel diskutiert. Solche Konzepte sollen die Innenstadt beleben, verschiedene Zielgruppen ansprechen und das Risiko von Leerstand streuen. Konkrete Zusagen für einzelne Standorte gibt es bislang nicht, doch die Richtung ist klar: Vielfalt statt Monostruktur.

Die Vorteile gemischter Nutzung liegen auf der Hand: Sie erhöhen die Frequenz in den Innenstädten, sorgen für eine bessere Auslastung der Flächen zu unterschiedlichen Tageszeiten und schaffen Synergien zwischen den verschiedenen Nutzungen. Gleichzeitig stellen sie hohe Anforderungen an die Planung und Umsetzung, da unterschiedliche Bedürfnisse und gesetzliche Vorgaben berücksichtigt werden müssen.

Praktische Herausforderungen bei der Umnutzung

Die Umwandlung ehemaliger Warenhäuser in multifunktionale Immobilien ist komplex. Technische Anpassungen, Denkmalschutz, Brandschutz und die Erschließung für neue Nutzungen erfordern erhebliche Investitionen. Zudem müssen Eigentümer, Kommunen und potenzielle Nutzer eng zusammenarbeiten, um tragfähige Konzepte zu entwickeln. Die Erfahrung zeigt: Je früher die Beteiligten in die Planung einbezogen werden, desto größer sind die Erfolgschancen.

Ein weiteres Hindernis sind oft die baulichen Gegebenheiten der Warenhäuser. Große, offene Flächen müssen in kleinere Einheiten umgewandelt werden, was nicht nur bautechnisch, sondern auch wirtschaftlich eine Herausforderung darstellt. Die Finanzierung solcher Projekte ist häufig komplex und erfordert innovative Modelle der Zusammenarbeit zwischen öffentlichen und privaten Akteuren.

Innenstadtmodelle im Wandel: Szenarien für die Zukunft

Die aktuellen Prüfungen bei Galeria spiegeln einen grundlegenden Wandel der Innenstädte wider. Szenarien reichen von der erfolgreichen Transformation zu urbanen Quartieren mit hoher Aufenthaltsqualität bis hin zu anhaltendem Leerstand und Attraktivitätsverlust. Entscheidend ist, ob es gelingt, neue Ankerpunkte zu schaffen, die Menschen in die Stadtzentren ziehen – sei es durch Wohnen, Bildung, Kultur oder innovative Dienstleistungen.

Ein mögliches Szenario ist die Entwicklung von sogenannten "Dritten Orten", die neben Wohnen und Arbeiten neue soziale und kulturelle Angebote schaffen. Solche Orte können die Innenstadt als Lebensraum stärken und neue Impulse für die Stadtentwicklung geben. Gleichzeitig bleibt das Risiko bestehen, dass nicht alle Standorte kurzfristig eine tragfähige Nachnutzung finden. Hier sind Geduld und langfristige Strategien gefragt.

Wettbewerb und Eigentum als Treiber der Erneuerung

Wettbewerb zwischen Städten und Investoren kann die Entwicklung neuer Konzepte beschleunigen. Eigentümer, die bereit sind, in flexible und vielfältige Nutzungen zu investieren, können von einer nachhaltigen Wertsteigerung profitieren. Gleichzeitig bleibt das Risiko, dass sich nicht für jeden Standort kurzfristig eine tragfähige Lösung findet. Hier sind unternehmerischer Mut und die Bereitschaft zu Kooperationen gefragt.

Die Rolle der Eigentümer wandelt sich vom reinen Vermieter zum aktiven Gestalter der Innenstadtentwicklung. Wer bereit ist, in innovative Nutzungskonzepte zu investieren und neue Partnerschaften einzugehen, kann einen wichtigen Beitrag zur Zukunftsfähigkeit der Innenstädte leisten. Der Wettbewerb um die besten Ideen und Konzepte wird dabei zum Motor für die notwendige Erneuerung.

Kommunale Strategien: Von der Reaktion zur Proaktivität

Viele Kommunen haben erkannt, dass sie nicht länger nur reagieren können. Frühzeitige Einbindung, aktive Flächenpolitik und die Förderung von Pilotprojekten gewinnen an Bedeutung. Städte, die gemeinsam mit Eigentümern und Investoren innovative Nutzungskonzepte entwickeln, können ihre Innenstädte resilienter machen. Dabei gilt es, bürokratische Hürden abzubauen und Investitionen zu erleichtern.

Die Entwicklung von Leitbildern für die Innenstadt, die Förderung von Zwischennutzungen und die gezielte Ansprache neuer Nutzergruppen sind wichtige Bausteine einer proaktiven Stadtentwicklung. Kommunen, die diese Herausforderungen annehmen, können den Wandel aktiv gestalten und neue Perspektiven für ihre Innenstädte eröffnen.

Checkliste für die erfolgreiche Transformation

• Frühzeitige Einbindung aller Akteure: Kommunen, Eigentümer, Investoren und potenzielle Nutzer müssen gemeinsam planen.
• Flexible Nutzungskonzepte: Kombinationen aus Wohnen, Arbeiten, Bildung, Gesundheit und Handel erhöhen die Resilienz.
• Investitionen in Umbau und Infrastruktur: Technische Anpassungen sind Voraussetzung für neue Nutzungen.
• Förderung von Wettbewerb und Innovation: Unterschiedliche Ansätze und Pilotprojekte stärken die Entwicklung.
• Langfristige Perspektive: Nachhaltige Lösungen erfordern Geduld, Mut und Kooperationsbereitschaft.

Fazit: Die Prüfung von 33 Galeria-Filialen ist mehr als eine Frage des Handels. Sie ist ein Lackmustest für Vermieter, Kommunen und die Zukunft der Innenstädte. Wer jetzt gemeinsam handelt, kann aus der Krise eine Chance machen. Die Entwicklung neuer Nutzungskonzepte, die Bereitschaft zu Kooperationen und die frühzeitige Einbindung aller Akteure sind entscheidend, um die Innenstädte zukunftsfähig zu gestalten. Die kommenden Monate werden zeigen, ob es gelingt, aus der Herausforderung eine nachhaltige Erneuerung zu machen. (Eigene Einschätzung: Die Transformation der Innenstädte ist ein langfristiger Prozess, der Mut, Innovationskraft und Zusammenarbeit erfordert. Eine Garantie für den Erfolg gibt es nicht, doch die Chancen für neue, vielfältige Stadtzentren sind greifbar.)